ПОЧЕМУ ПОЯВИЛСЯ И ПРИНЯТ НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС

ПОЧЕМУ ПОЯВИЛСЯ И ПРИНЯТ НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС

Новый Жилищный кодекс:

как его приспособить под нужды граждан?

С мая 2008 года все положения нового Жилищного кодекса окончательно вступят в силу. В СМИ сейчас идёт активное обсуждение его частей и последствий его введения для жителей России. Большинство независимых экспертов сходятся во мнении, что новый Жилищный кодекс станет причиной для очередной волны социальных протестов. В данной статье мы проанализируем основные положения нового ЖК, рассмотрим предлагаемые в нем 3 варианта управления коммунальным хозяйством дома, а также - предложим альтернативный, более выигрышный для граждан вариант. Он не упоминается в новом ЖК, но его легитимность (право на существование), закреплена в Конституции РФ.

Почему появился и принят новый Жилищный кодекс?

Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ). По юридической силе он занимает второе место после Конституции и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации.

Кодифицированные законодательные акты, содержащие нормы о реализации права на жилье, появились в России после Октябрьской революции 1917 года. Это были первые жилищные кодексы РСФСР. Последний из них был принят в 1983 года. Появление таких законов обусловлено, прежде всего, активным развитием жилищного законодательства тех времен.

После развала СССР, перехода к рыночным отношениям и принятия новой Конституции в начале 90-х годов прошлого столетия стало ясно, что нормы Жилищного кодекса РСФСР 1983 года юридически, экономически и социально устарели. Они уже не были способны обеспечить в новых условиях правовое регулирование столь значимой социальной сферы, как реализация прав на жилье и обеспечение граждан жилищем.

Это связано, прежде всего, со значительным расширением круга общественных отношений, складывающихся по поводу обеспечения жильем в капиталистическом обществе. Если ЖК РСФСР фактически устанавливал примат государственного, коллективного и общественного жилья над жильем, находящимся в частной, или точнее для того периода, в личной собственности граждан, с переходом к рыночной экономике и возрождением института частной собственности государственное и общественное жилье стало активно уступать дорогу жилью собственному.

Государственный жилищный фонд в процессе приватизации значительно уменьшился. Если ранее подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось внаем из государственного жилищного фонда за умеренную, "социально обоснованную" плату, то теперь уже Конституция, принятая в 1993 году, в ст. 40 провозгласила, что государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату только малоимущим и иным социально незащищенным категориям граждан.

Эта норма окончательно "поставила крест" на перспективах практики обеспечения большинства граждан государственным "наемным" жильем.

В ходе рыночных преобразований, происходивших в течение последних пятнадцати лет, механизм реализации права на жилище существенно видоизменился. К практике обеспечения жильем из государственного фонда добавились такие формы реализации этого права, как предоставление жилья из муниципальных жилищных фондов, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, бесплатная приватизация гражданами своего жилья. Наконец, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений, либо путем строительства (которое, согласно Конституции, всячески поощряется государственными и местными властями), либо же путем инвестирования в строительство новых жилых домов.

Сегодня, в условиях рыночной экономики жилье стало полноценным объектом гражданского оборота, т.е. свободно покупается и продается гражданами и отчуждается иными рыночными методами. Особое внимание следует обратить на последнюю фразу: отчуждается иными рыночными методами. В этой фразе заключается одна из основных опасностей, поджидающих собственников жилья сегодня.

Летучая фраза, принадлежащая известному литературному персонажу Козьме Пруткову "зри в корень" позволит нам разобраться в причинах появления нового Жилищного кодекса и в опасностях, таящихся в нем.

Начнём с причин появления нового ЖК. По старому законодательству государство обязано было выполнять капитальный ремонт жилья за счет госбюджета. Соответствующие суммы изымались из налоговых поступлений, которые исправно платились всеми в нашей стране (и физическими и юридическими лицами) и составляли так называемые амортизационные отчисления, которые эквивалентны триллионам теперешних рублей. Владельцы кооперативных квартир также делали отчисления для будущего капитального ремонта своего жилья. Теперь же власть в лице президента В.В. Путина и его правящей партии «Единая Россия» без какой-либо компенсации гражданам, без их согласия «простило» себе эти триллионные долги.

Выделенная фраза - отчуждалось иными рыночными методами – раскрывает вторую основную причину принятия нового Жилищного кодекса.

Изменения, внесенные в законодательство (не только Жилищный кодекс, но и еще пакет из 26 законов, внесенных в 2004 г. в качестве законодательной инициативы в Государственную Думу), обеспечивают не только и не столько интересы собственников жилья, а интересы, прежде всего, банков и других кредитных учреждений. Принятые законы кроме всего прочего создают правовую базу для возможного лишения жилья граждан, в том числе несовершеннолетних, которые в лучшем случае могут быть переселены в специальные временные фонды, формирование которых возложено на субъекты РФ.

Возможность «отчуждения жилья иными рыночными методами» вероятнее всего проявится в первую очередь вследствие невозможности возврата заемных ссуд (кредитов), взятых некоторыми собственниками жилья для проведения необходимого капитального ремонта - многие дома капитально не ремонтировались 40-50 лет. Одним словом, при рыночных отношениях жилье есть товар, который продается и покупается, а в случае неумелого ведения собственниками операций со своим жильем (товаром), возможность его потери из-за долгов, есть обычное явление и ничего в этом особенного нет.

Становятся понятными и причины настойчивых попыток западных банков создать свои филиалы в России, чтобы иметь, в том числе, право выдавать ссуды заемщикам, для выполнения, в первую очередь, капитального ремонта в жилищной сфере. Банки надеются на хороший ссудный процент или даже на получение собственности в виде квартир у тех, кто вовремя эти ссуды не вернет. Наши (отечественные) банки имеют те же цели, но их возможности по сравнению с зарубежными банками пока малы. Зарубежным банкам сегодня отказано в праве иметь в России свои филиалы. Но это только сегодня! Прозападное лобби в правительстве РФ после парламентских и президентских выборов, очевидно, сможет повторить неудавшуюся попытку.

Весьма интересно разобраться, кто же является автором варианта Жилищного кодекса, предложенного правительством и принятого в 2004 года депутатами Государственной думы от фракции «Единая Россия». Известно, что в течение многих лет Госстроем РФ готовился совсем другой текст ЖК. Принятый вариант Жилищного кодекса готовился Институтом Экономики Города (ИЭГ), президент которого Н.Б. Косарева и многие его сотрудники длительное время сотрудничали с фондом американского правительства USAID (Международное агентство развития США). Может быть поэтому эти нововведения оказались приемлемы для западного общества, но абсолютно несовместимы со сложившейся в нашей стране системой коммунального хозяйства и менталитетом большинства российских граждан, которые остаются по своей сути «советскими людьми», не ожидающими «гадостей» от государства. Потому-то так легко и бездумно подписывают наши граждане различные «бумажки», которые подсовывают им работники Управ, РЭУ и прочих органов. А "бумажки" эти могут кардинально менять и усложнять условия эксплуатации системы ЖКХ, приводя к увеличению поборов за оказанные услуги.

До сих пор есть люди, свято верящие, что если они будут «правильно» (т.е. лояльно) вести себя, государство будет о них заботиться, предоставит квартиру, улучшит жилищные условия или даст выгодные и дешевые субсидии. Пора с этими иллюзиями покончить раз и навсегда (по крайне мере до тех пор, пока эта власть не сменится), иначе, пока жители будут ждать заботы от государства, они потеряют то немногое, что у них ещё осталось.

На самом же деле, под видом реформы ЖКХ реализуется крупнейшее ограбление населения.

После рассмотрения всей совокупности основных проблем, связанных с принятием нового Жилищного кодекса, есть надежда, что граждане сами смогут ответить на характерные для нашего общества вопросы: кто виноват и что делать?

Суть нового Жилищного кодекса

Основными причинами принятия нового Жилищного кодекса (закон №183-ФЗ от 29 декабря 2004 г.), как упоминалось выше, были отказ государства от своих обязательств по осуществлению капитального ремонта жилого фонда из средств государственного бюджета и необходимость перевода правоотношений в сфере ЖКХ на рыночные "рельсы". Имелись и другие, второстепенные причины. Введение нового Жилищного кодекса позволило значительно расчистить законодательное поле – был устранён ряд противоречий между законами социалистического (старого) и капиталистического (нового) типа. Теперь, чтобы разобраться в жилищном законодательстве, не нужно читать много разных законов, достаточно прочитать один ЖК. И это, пожалуй, единственное, за что можно похвалить его авторов.

Несмотря на острую потребность в принятии нового Жилищного кодекса РФ, законодатель (читай: власть) все же умышленно не спешит с его немедленным принятием, понимая, что резкое изменение жилищных приоритетов на законодательном уровне может повлечь за собой социальный взрыв.

Главная неприятность для нас – собственников квартир - заключена в Разделе VIII Жилищного кодекса - «Управление многоквартирными домами». И если новый ЖК РФ вводился с 1 марта 2005 года, то раздел VIII, где определены условия обязательного выбора жителями одной из трех форм управления жильем, был окончательно принят лишь с 1 января 2006 года. За это время власть надеялась провести разъяснительную работу с населением, подготовить необходимое количество нормативных документов и провести конкурс среди так называемых Управляющих компаний (УК), которые могли бы быть выбранными жителями, как того требует ЖК.

Встретив непонимание и острое неприятие у жителей России нового ЖК (особенно, того, что приведено в его восьмом разделе), а также скрытое противодействие муниципальных служб (которые стремились, ничего не разъясняя жителям, чаще всего обманным путем, заставить их выбрать в качестве УК структуры, имеющие коррупционные связи с чиновниками исполнительной ветви власти), Жилищный кодекс забуксовал. Боясь неприятных и непредсказуемых для себя последствий, в том числе и под давлением оппозиционных сил, власть в лице Государственной Думы перенесла срок его окончательного введения на 1 января 2007 года. Но с приближением этой даты, понимая, что она все равно опаздывает с подготовкой всего необходимого для функционирования нового ЖК, власть решила отнести дату окончательного его введения еще на год. Собственно, так и случилось: 20 ноября 2006 года Государственная Дума в первом чтении приняла решение о переносе окончательного срока введения ЖК на 1 января 2008 года.

А затем начались чудеса. Можно предположить, что кто-то, из «особо сообразительных», додумался, что 1 января 2008 года наступит до марта 2008 года – срока выборов нового президента РФ – и это может сильно повлиять на позицию избирателей. Тогда в конце заседания 20 ноября депутат от фракции «Единая Россия» Юрий Медведев внёс новую поправку о переносе срока выбора формы управления на позднее время. Его поправка без необходимых рассмотрений в комиссиях ГД, предусмотренных ее регламентом, т.е. обманным путем, на заседании 22 декабря была принята во втором и окончательно в третьем чтении.

Эта поправка хотя и предписывает местным органам власти закончить проведение конкурса по выбору Управляющей кампании не позднее 1 мая 2008 года (что будет позже 2 марта – дня голосования на президентских выборах), но предоставляет право региональным властям начать это осуществлять уже с 1 января 2007 года. Региональные парламенты, при этом, имеют возможность начало этой операции перенести своими законами с 1 января 2007 года на более поздний срок. Поскольку нет ни типовых договоров с управляющими компаниями, ни четких правил их работы, реализация этих положений приведет к разгулу мошенничества и поборам с жильцов. Подобная чехарда с переносами сроков окончательного введения в действие Жилищного кодекса свидетельствует о плохой его проработке, политической возне в группировках в окружении президента, давлении на власть со стороны сил, от которых зависит вступление России в ВТО. Одним словом, для появления новых «детей лейтенанта Шмидта», новых «Остапов Бендеров» и «Мавроди» обстановка создана!

Следует отметить, что на тех граждан, которые поддались давлению исполнительных структур власти и уже проголосовали за ту или иную форму управления и выбрали для себя Управляющую компанию, эти изменения в законе никак не отразятся. Они теперь будут жить по тем правилам, за которые бездумно проголосовали.

Давайте теперь рассмотрим основные положения Раздела VIII «Управление жилыми домами».

Основные положения Раздела VIII нового Жилищного кодекса

«Управление жилыми домами»

Пункт 2 ст. 161 Раздела VIII однозначно определяет, что «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией».

Обратите внимание на ультимативность данной записи в законе, которая означает, что иные способы управления не предусмотрены и использоваться не могут. Сразу же возникает вопрос, а как быть с Государственными унитарными предприятиями (ГУП) ДЕЗ, ЖЭК и пр., которые как раз и выполняли функции управления эксплуатацией нашего жилого фонда? ДЕЗы, ЖЭКи и т.п. – государственные, бюджетные некоммерческие организации могут выполнять определенные заказы на коммерческой основе, но по официальному тарифу. Мы сейчас не будем касаться качества выполняемых ими работ, это другая тема. Но эти структуры пока существуют и существуют на деньги налогоплательщиков.

Нужно обратить также внимание еще на одно слово в тексте п.2 ст. 161: «…обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом». С точки зрения русского языка это означает, что комбинация из двух способов управления, означенных в этом п.2, например, управление с помощью ТСЖ, которое нанимает себе управляющую компанию, недопустимо. Можно предположить, а практика подтверждает (тому есть много примеров и в Интернете и в печати), что судебная фемида будет закрывать на это глаза. Абсурд, но этот абсурд узаконен в основном голосами депутатов-«единороссов» в Государственной Думе, голосами сенаторов-«единороссов» в Совете Федерации во главе теперь уже с главным лидером оппозиционной «Единой России», но истово поддерживающей нашего президента, партии «Справедливая Россия» Сергеем Мироновым. Фракция ЛДПР тоже не осталась в стороне - под суровым взглядом своего вождя она также проголосовала за этот закон.

Рассмотрим коротко суть каждого способа управления жильем, предусмотренного ЖК. Чтобы понять какие основные неприятности, ожидают нас в самом ближайшем будущем.

Вариант первый. Непосредственное управление.

Допускается, что в многоквартирном доме, каждый житель (собственник) или инициативная группа жителей-собственников возьмет на себя все вопросы управления сложным комплексом проблем от содержания до обслуживания здания. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя оплачивает коммунальные услуги. Для оказания жилищных услуг может быть заключен договор между жителями и любой коммерческой компанией. Плюсы - нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей. Минусы - не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши, замены коммуникаций и вообще капитального ремонта дома.

Предлагая этот вариант, исполнительная власть убеждена в его бесперспективности, но, тем не менее, заявляет, что у жителей многоквартирного дома есть полная свобода прямого волеизъявления и самоуправления. Ловушка здесь заключается в том, что пока жители не осознали всю сложность этого варианта и соблазняются возможностью “свободного рыночного плавания и самоуправления” власть попытается сбросить на плечи граждан весь груз коммунальных проблем. Отрицательные последствия этого варианта исполнительную власть совершенно не беспокоят, да она и не хочет их знать, пребывая в уверенности, что жители все равно будут вынуждены выбрать другие из предложенных вариантов (второй или третий). Справедливости ради, нужно сказать, что для домов с небольшим количеством квартир (собственников), первый вариант может найти применение. Но, к сожалению, большинство домов у нас многоэтажные и многоквартирные!

Вариант второй. ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) есть коллектив собственников жилья, сформированный в виде юридического лица и действующий полностью на собственном обеспечении и под собственную ответственность. Глава 13 ст. 135 ЖК РФ раскрывает понятие ТСЖ, способ его создания, права и обязанности его членов:

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Сама по себе эта форма организации собственников жилья особой угрозы для жителей не несет, все недостатки выражаются в механизме его управления, в правоотношениях жильцов с правлением, жильцов друг с другом, существующей исполнительной властью и имеющемся законодательством. Правление ТСЖ может состоять полностью из жильцов дома или сторонних наёмных лиц.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы известны и существуют давно (ЖСК). Их отличие от ТСЖ в том, что они имеют меньше возможностей и претензий, например, на придомовую территорию и фактически их собственность есть здание, в котором проживают члены кооператива. ТСЖ является более сложным комплексом, который включает строение, землю под домом, а также нормативную придомовую территорию. ТСЖ в современном законодательстве рассматривается как некоммерческая организация с соответствующим налоговым обложением, хотя эта организация, кроме мусора ничего не производит. Жители не особенно рвутся в ТСЖ. Это объясняется теми недостатками, которыми обладают ТСЖ, а именно:

- Правление ТСЖ при неудачно составленном договоре о своем статусе и при низком или отсутствующем надлежащем официальным контролем со стороны жильцов может превратиться в авторитарного, жуликоватого руководителя, который, используя “демократические” нормы голосования, может привести ТСЖ к краху (банкротству).

- Если создание ТСЖ в новостройке вполне приемлемо, то в старом жилом фонде ТСЖ может оказаться настоящей ловушкой для жителей. Дело в том, что организация ТСЖ в старом жилом фонде означает, что жители берут на себя все бремя расходов на капитальный ремонт своего жилфонда. А этого делать не следует до тех пор, пока исполнительная власть не выполнит капитальный ремонт дома, поскольку жители его уже оплатили, заблаговременно делая амортизационные отчисления в рамках оплаты жилья.

- ТСЖ сталкивается с большими трудностями, если в доме имеется смешанный состав правообладателей по жилью, т.е., например, имеется 50 и более процентов собственников жилья и меньшая доля арендаторов, нанимателей муниципального жилья. Исполнительная власть подталкивает жителей к созданию ТСЖ, как правило ”общипывая” по нормативам придомовой территории, а в ряде случаев, вообще не закрепляет придомовую территорию за ТСЖ.

- В старом жилфонде исполнительная власть сдала в аренду нежилые, подвальные помещения и даже расширила помещения 1-ого этажа, т.е. уже произвела незаконный отъем собственности у жителей этого дома. Если в доме имеется хотя бы одна приватизированная квартира, то её собственник имеет право на общедолевую, пропорциональную площади его квартиры собственность в доме (чердак, подъезд, подвал, все нежилые помещения дома), а также на общедолевую часть придомовой территории. Создание ТСЖ в старом жилом фонде есть согласие жителей с незаконным отъемом их собственности исполнительной властью.

Приватизированная квартира без приватизации земли под домом и придомовой территории является далеко идущей аферой. Как считают сами коммунальщики, подобная приватизация ни что иное, как обладание воздушным пространством квартиры. К сожалению, это мнение коммунальщиков оправданно и связано с некорректностью определения правоотношения собственников приватизированных квартир с землей.

Особая опасность кроется в форме принятия решения по вопросу выбора способа управления жильем, правления ТСЖ, принятия других важных для жителей дома решений. Внешне все выглядит очень демократично: решение принимается путем голосования на основании большинства голосов. Но вот тут-то и заключается главная хитрость. Помещений, где могли бы собраться все собственники квартир, в 99% случаев нет. Поэтому ЖК предусматривает заочную форму голосования, которая прописана в п.1 ст.47: «Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование». Вот тут-то и появляется широкое поле для обмана граждан, которым можно будет легко подсунуть любой протокол, от которого уже не откажешься: голосование было, подпись в бюллетене проставлена! И ходят по домам дворники и сотрудники Управ, подсовывают мало что понимающим пожилым (да и не только пожилым) жителям какие-то бумажки и требуют расписаться в них. Если кто откажется, то его можно припугнуть угрозой отключения воды или света! На причитания «умных задним умом» жителей, какую глупость они совершили, не потрудившись разобраться, за что же они проголосовали, можно не обращать внимания; дело то сделано!

И вот уже гуляют по Интернету и газетным страницам данные о незаконно зарегистрированных ТСЖ, либо незаконных изменений в их уставах, либо информация о попытках создания незаконных ТСЖ.

Вариант третий. Управляющая компания

В соответствии с новым ЖК жители многоквартирного дома, если не хотят сами управлять своим домом, должны выбрать управляющую компанию, которая возьмет на себя управление комплексом вопросов по дому. Если жители не определятся с выбором, то с 1 мая 2008 года за жителей это обязательно сделают муниципалитеты, а в Москве и Санкт-Петербурге исполнительная власть. Хотя есть примеры, когда она это сделала еще до 31 декабря 2006 года.

Давайте теперь попытаемся понять, что такое управляющая кампания? Она будет крышу ремонтировать? Нет, оказывается это группа лиц, которая берет на себя все функции Правления ТСЖ и, кроме того, будет организовывать все обслуживание дома и, в том числе, капремонт. При этом для себя УК одним из основных показателей своей работы выберет величину своей максимальной прибыли. Слышали ли вы об иных критериях оценки эффективности деятельности коммерческих структур? В бизнесе бессребреников нет!

По новому ЖК управляющая компания создается за счет жителей для выполнения комплекса конторско-организационных работ, а все расходы по обеспечению жилья, в том числе и капремонт, будут, как обычно, производиться за счет жителей.

Рассмотрим еще ряд неудобств от участия УК в управлении жильем, как это предусмотрено Жилищным кодексом:

- В многоквартирном доме все платежи могут состоять из двух частей. Одна – обязательные минимальные платежи для всех без исключения. Другая – дополнительные платежи по желанию, которые предназначены для повышения минимального обязательного качества. О таком разделении платежей в новом ЖК нет ни слова, а значит, это передается, на основании коллективного решения, на разумение управляющей компании. И если большинство собственников решит покрыть стены подъезда мрамором, а дверные ручки сделать из золота, то меньшинство обязано будет подчиниться этому решению и сделать соответствующие финансовые траты (пример несколько гипертрофирован, но, по сути, близок к истине);

- Важно разобраться в определении "большинства" при принятии решения не только при наличии УК, но при функционировании ТСЖ. Большинство определяется не физическим количеством поднятых рук собственников квартир, а количеством квадратных метров, находящихся у них в собственности. Иными словами голосование осуществляется не руками, а деньгами;

- Любой управляющей компании работать с одним многоквартирным домом нерентабельно. Следовательно, она будет стремиться объединить группу домов и фактически превратится в известную нам “Дирекцию единого заказчика” – ДЕЗ.

- Типовой договор многоквартирного дома (или договора с каждым собственником квартиры) до сих пор отсутствует, гарантий за добросовестность работы никто не дает, механизм применения решений противоречит Гражданскому кодексу РФ и Конституции РФ, в этом случае позволительно спросить: в какую ловушку и почему пытается загнать жителей исполнительная власть?

Таким образом, на вопрос «Какая из трех предложенных Жилищным кодексом форм управления – наилучшая?», можно ответить, что все три имеют те или иные недостатки, причем крупные. И ни одна из них не является тем универсальным способом, который бы удовлетворил большинство наших жителей. Далее мы рассмотрим четвёртый способ управления коммунальным хозяйством, который, к сожалению, не предложен как допустимая форма управления в новом ЖК.

Самое важное: Что делать?

В предыдущих главах были рассмотрены причины принятия нового Жилищного кодекса и особенности предусмотренных им форм управления жильем, которые теперь определяют суть новой жилищной политики Российской Федерации: государство отказывается от своих обязательств по капитальному ремонту жилого сектора, снимает с себя всякую ответственность за состояние домов и их обслуживание, переносит бремя содержания и ремонта домов на плечи жителей, при этом прибыль от эксплуатации жилищного фонда передается частным Управляющим компаниям.

В связи с этим целесообразно рассмотреть следующие вопросы: что делать, чтобы уменьшить ущерб от выполнения требования этого закона? Весь комплекс проблем, необходимые действия и образцы соответствующих документов, примеры борьбы жителей за свои права, - подробно изложены в брошюре «Как защитить свои права при новом Жилищном кодексе», подготовленной Институтом «Коллективное действие» и размещенной на его сайте www.ikd.ru, и в трех брошюрах К.И. Курбакова, размещенных на сайте www.kzpg.ru. В области юридической защиты прав граждан работает «Общественный Комитет Народного Контроля» (www.oknk.ru.).

От грабительского нового Жилищного кодекса, который подсунуло нам государство, в одиночку не спастись. Надеяться, что, как в известном анекдоте, «что все рассосется» глупо и недальновидно.

Сегодня существует две более или менее приемлемые формы самоорганизации и самоуправления домом - Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственное управление (НУ). Последний вариант, кстати, реформаторы хотят либо упразднить, либо существенно ограничить количество квартир, к которым одновременно можно применить непосредственное управление. Давая возможность выбрать одну из этих форм управления, вольно или невольно, власти подталкивают граждан к созданию и участию в работе общественного жилищного движения по защите своих прав. В случае непосредственного управления жители могут создать Домком или Совет дома, которому на общем собрании они передадут право контроля за выполнением работ по обслуживанию дома. А выбор ТСЖ прямо предусматривает избрание правления, его председателя, на которых также возлагаются функции контроля. Проблема лишь в возможности нахождения достаточного количества людей, обладающих временем, желанием и знаниями в сфере жилищно-коммунального хозяйства. И, тем не менее, наличие освобожденных людей (председатель правления, бухгалтер, секретарь, ведущий документы по делопроизводству) потребует от жителей дополнительных расходов, но это меньшее зло, чем попасть в объятья Управляющей компании.

При выборе Управляющей компании жители многоквартирного дома остаются разобщенными, так как каждый собственник самостоятельно и отдельно от другого заключает договор управления с УК. Хотя все договора типовые, но в отношении собственников они могут выполняться по-разному.

Пока жители не осознали важность своего объединения при любом варианте управления, с введением новой системы управления ЖКХ созданы условия для свободного существования жуликов всех мастей. Например, в Санкт-Петербурге появились мошенники, которые намеренно создают незаконные ТСЖ (иногда по несколько штук на один дом) и рассылают жильцам квитанции о квартплате, где указан "левый" банковский счет. В прошлом году в одном только Выборгском районе выявлено 40 адресов, где были зарегистрированы "товарищества", о которых жильцы домов даже не подозревали. А в нескольких домах Адмиралтейского и Центрального районов было создано по два ТСЖ, зарегистрированных в разных органах. Кроме того, бывают случаи, когда ТСЖ оформляют на людей, не проживающих по адресу создания товарищества (иногда такие председатели имеют криминальное прошлое). Часто эти "управленцы" собирают необоснованные платежи, угрожая жильцам отключить свет, воду, отказать в техническом обслуживании квартиры и т.п. Аналогичные случаи зарегистрированы и в Ульяновске, и в Москве, и в других городах.

Как грамотно оформить договор на получение услуг

Если вы выбрали Управляющую компанию, то для своей защиты в договоре рекомендуется учитывать ряд принципиальных особенностей, предлагаемых Содружеством Территориальных Общин и Объединений.

Курсивом набран примерный текст пунктов, которые рекомендуется внести в договор. Этот текст подлежит корректировке в зависимости от конкретных условий, текст дан от первого лица для варианта, когда каждый житель подписывает договор с управляющей компанией индивидуально:

Жители в лице УК нанимают исполнителей услуг (в том числе услуг по управлению) и не более того, никаких прав жители этим компаниям не передают. Перечень услуг должен быть исчерпывающий и четко определенный. По закону о правах потребителей оплате подлежит только заказанная услуга. В договоре не должно быть неопределенности, все изменения и дополнения договора действительны только при оформлении в письменном виде и наличия подписей двух сторон. Этот, внесенный в договор пункт, исключает, например, возможность изменения статуса одной из сторон договора без согласия другой стороны.

Рыночная стоимость возникает при купле-продаже. В других расчетах (в том числе в расчете стоимости услуг) базой для оценки может быть оценка недвижимости по БТИ. Это будет сдерживающим фактором завышения стоимости услуг по ЖКХ.

В договоре необходимо указать какую материальную ответственность несет данная управляющая компания в случае причинения материального ущерба жителям. Компания может быть застрахована от нанесения ущерба третьим лицам, у нее может быть недвижимое имущество для покрытия ущерба и т.п. Подписывая договор без требования гарантий возврата жителям долгов по капитальному ремонту, жители «прощают» чиновникам их долги и принимают обязательства по выплате этих долгов на себя. В перечне приложений к договору должен быть документ, в котором будут фиксироваться суммы долга по текущему и капитальному ремонту, а также объемы и перечень неосуществленных работ и услуг по дому при передаче дома на управление с одной управляющей структуры на другую.

• « Управляющая компания принимает на себя невыполненные до настоящего времени обязательства передо мной (Заказчиком услуг) так же как и перед всеми жителями дома по капитальному и текущему ремонтам дома и обязуется выполнить их в объемах и сроках (см. Приложение №… к настоящему договору) без привлечения средств жителей».

Нужно ввести пункт о контроле и проверках исполнения договора со стороны уполномоченных представителей от жителей. Там, где есть общины, можно ввести подпись третьей стороны (общины).

• «Совместно с другими жителями дома я (Заказчик услуг) выбираю представителей ( см. протокол Совета территориальной общины №…, приложение №… к договору), в полномочия которых входит: участие с решающим голосом в принятии решений по дому, получение всей финансовой и материально-технической документации по обслуживанию и содержанию дома и проверка их в независимом аудите».

Необходимо заявить в договоре о своих претензиях на землю под домом и придомовую территорию, пусть даже этот пункт носит пока декларативный характер. Отсутствие письменно оформленного заявления по земле вполне может явиться основанием передачи вашей земли кому-нибудь другому.

• «Заявляю (Заказчик услуг заявляет) о своем праве совместно с другими жителями дома на землю под домом и придомовую территорию, определенную БТИ на момент введения дома в эксплуатацию, и намерен(а) добиваться законного оформления этого земельного участка в общую собственность».

Необходимо заявить свои претензии на нежилые помещения, находящиеся в доме, даже если они проданы или сданы в аренду, и добиваться их возврата: исполнительная власть должна дать официальные объяснения, на каком основании изъяла вашу собственность. Если вы не заявляете таких претензий, это может расцениваться как ваше молчаливое согласие с отъемом у вас помещений.

• «Заявляю (Заказчик услуг заявляет) о своем праве совместно с другими жителями дома на нежилые помещения, находящиеся в нашем доме и намерен(а) добиваться возврата и передачи этих помещений в общую собственность».

Авторы этих рекомендаций отдают себе отчет в сложности осуществления предлагаемых мероприятий, но без этих мер защиты можно сразу записывать себя в проигравшие, а чиновников - очередной раз - в победители!

Вариант четвёртый. ДЕЗ под общественным контролем

Новый Жилищный кодекс предусматривает только три способа управления жильем, куда же делся четвертый, который существовал ранее, да и сейчас еще существует в виде Государственных унитарных предприятий, например, в виде Дирекции единого заказа (ДЕЗ), выполняющей функции Управляющей компании? Граждане платят налоги, и государство никто не собирается отменять. Следовательно, необходимо разобраться, почему и кого действующая система ДЕЗов не устраивает?

По бытующему мнению (исполнительной власти и некоторой части жителей) ДЕЗы не отвечают современным требованиям:

- низкое качество обслуживания и низкая квалификация его работников;

- отсутствие конкуренции (якобы из-за государственного монополизма), мешающей повышать качество коммунальных услуг.

Удивительно то, что к демонизации и охаиванию работы ДЕЗов в последние несколько лет подключились даже крупные должностные лица московской власти. Общественному мнению ДЕЗ преподносится как неэффективная и бездействующая коммунальная служба муниципального уровня. Почему "вдруг" и что это означает?

А дело в том, что исполнительная власть решила этот последний «нерыночный» участок деятельности превратить в частное предприятие или акционерную компанию. Цель ясна: под видом повышения качества коммунальных услуг побудить жителей раскошелиться на дополнительные расходы. С точки зрения рядового жителя, лучше или хуже, ДЕЗы выполняют свои коммунальные функции на муниципальном уровне, практически без «законных поборов». Кроме того, ДЕЗ, на коммерческой основе, но по утвержденному прейскуранту, выполняет большой перечень организационных, ремонтных и т.п. работ. Почему исполнительная власть настойчиво пытается превратить ДЕЗы в частные фирмы? Почему это государственное учреждение муниципального уровня, которое должно работать не как управляющая компания, а как управляемая жителями коммунальная структура, не устраивает исполнительную власть?

Возникает вопрос, а самих-то жителей спросили? Исполнительная власть и российское законодательство побуждают жителей к самоуправлению, а с другой стороны, видимо преднамеренно, пытается лишить жителей права на самоуправление на уровне ДЕЗов, которые являются важнейшим звеном среды обитания граждан. Развенчивая ДЕЗ, исполнительная власть старательно подменяет понятие. Очень образное сравнение привел в своей брошюре К.И. Курбаков: «Например: имеется молоток, как универсальный инструмент. Некий преступник, используя молоток, совершил убийство. Решение: уничтожить и запретить все молотки. Это вымышленный пример подмены понятия, когда наказывается не применение, а орудие убийства. ДЕЗ есть инструмент, структура, а также есть применение этой структуры, т.е. механизм использования этой структуры. В настоящее время в ДЕЗе хромает сам механизм его использования. Исполнительная власть не пытается улучшить механизм использования ДЕЗа, а пытается уничтожить сам ДЕЗ (инструмент)».

С точки зрения жителей это является не просто административным проступком, а действием, которое несет жителям политический, экономический и организационный ущерб.

Что делать жителям? Обратимся к рекомендациям, содержащимся в брошюре профессора Курбакова К.И. «Как нам управлять многоквартирным домом» (выпуск №2 на сайте www.kzpg.ru):

1. Категорически не соглашаться с созданием в многоквартирном доме управляющей компании.

2. Категорически не соглашаться с превращением ДЕЗа в частную компанию или акционерную фирму.

3. По настоятельному требованию жителей ДЕЗ необходимо превратить в самоуправляемую жителями коммунальную службу нового вида, а именно:

• Во главе ДЕЗа, в качестве высшего органа управления должен стоять совет ДЕЗа, а его исполнительной структурой должен являться, собственно, ДЕЗ, возглавляемый исполнительным директором (который будет наниматься или увольняться, как и весь штат ДЕЗа) и Советом ДЕЗа.
• В Совет ДЕЗа входят по одному представителю от каждого дома, который обслуживается данным ДЕЗом. В Совете ДЕЗа не менее 75-80% голосов должно принадлежать жителям обслуживаемых домов, а 20-25% - исполнительной, муниципальной и прочей власти. Директор ДЕЗа как исполнительный директор может входить в Совет ДЕЗа, но только с совещательным голосом.
• При большом количестве обслуживаемых домов в Совете ДЕЗа создается Президиум, но с тем же соотношением голосов.
• Директор ДЕЗа вправе и обязан вести работу с подрядными организациями для выполнения всех видов коммунальных работ, включая капремонт. При этом, в целях повышения эффективности работы подрядных организаций, используются конкурсы и другие формы работы, обеспечивающие здоровую конкуренцию.

Если в каком-то доме исполнительная власть уже провела работу с жителями по созданию так называемой «Управляющей компании» или «затаскиванию» жителей в ДЕЗ частного или акционерного типа, то с точки зрения гражданского права, жители, пока не поздно, могут исправить свое решение. Для этого необходимо:

1. Провести собрание жителей, на котором изложить суть 4-х вариантов самоуправления домом и аргументировано показать, что 4-й вариант (ДЕЗ во главе с Советом жителей) является подлинной, реальной и надежной формой коллективного самоуправления жителей многоквартирным домом. Такая форма самоуправления соответствует Конституции РФ (ст. 12, 130, 132) и всем принципам самоуправления, самоорганизации и самозащиты жителей.

2. Гражданам нужно осознать, что они должны уважать действующую Конституцию РФ, законодательство РФ в той части, которой оно не противоречит Конституции, а также неоднократные выступления Президента РФ о необходимости повышения роли самоуправления жителей, как реального воплощения власти муниципального образования.

Жители должны активно и настойчиво защищать свои конституционные права, отстаивать их от посягательства недобросовестных чиновников. Для этого необходимо создавать Совет дома, создавать территориальную общину, вступать в Ассоциацию территориальных общин и объединений. Территориальные объединения всех видов являются мощной силой противостояния незаконным действиям исполнительной власти.

Вывод

В качестве вывода к изложенному выше, сформулируем наше отношение к новому ЖК:

1. Новый ЖК во избежание социального взрыва населения необходимо отменить.

2. Необходимо разработать новый вариант ЖК, который не должен противоречить Конституции РФ и отвечать требованиям большинства людей, а не небольшой кучке состоятельных граждан.

3. Вновь разработанный ЖК должен быть подвергнут всенародному обсуждению, и после необходимой доработки принят на всероссийском референдуме.

4. В разработке нового варианта ЖК в обязательном порядке должны принять участие представители общественных организаций, муниципальных образований и, конечно, представители организаций территориального самоуправления. Это, безусловно, необходимо, если мы не на словах, а на деле стремимся построить социальное и правовое государство.