5. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ – “ПОДВОДНЫЕ КАМНИ”
5. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ – “ПОДВОДНЫЕ КАМНИ”
В разделе “Жилищный Кодекс и особенности его реализации в Москве” рассматривались особенности способов управления многоквартирными домами. В течение 2006 - 2007 г.г. москвичи и жители других регионов Российской Федерации стали свидетелями драматического действа, связанного с практической реализацией положений нового Жилищного Кодекса РФ по выбору способа управления жилищным фондом. Известен принцип: ломать - не строить! Не реконструировать элементы, не бороться с недостатками существовавшей и много лет отлажено работавшей системы, а тупо сломать её – вот достигнутая реформаторами цель. Грядущий хаос в системе ЖКХ страны и Москвы, в том числе, неизбежен. Аннулировать его пока сложно, но можно снизить масштабы ущерба, который он несет.
КАК ВЛАСТИ УСТРАИВАЛИ «ГОНКУ» ЗА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ
За два прошедших года москвичи были свидетелями, как Управами районов массово осуществлялась “гонка” по навязыванию жителям многоквартирных домов управляющих организаций, информации о которых часто не было вовсе, а размер их уставного капитала мог исчисляться всего-навсего десятью тысячами рублей. Часто собственникам для заключения предлагались безграмотно составленные договоры, в которых, например, отсутствовало главное приложение, содержащее полное описание состава общего имущества многоквартирного дома. В сметах затрат отсутствовали конкретные цифры.
При организации заочной формы голосования сбор конфиденциальной информации о собственности граждан техническими работниками управ (техниками и дворниками) определялся самими властями, как вполне законный. Иначе говоря, объяснение подобных действий сводилось к тому, что никто не запрещает гражданам обратиться за организационной помощью к представителям исполнительной власти своего района или к другой структуре, которая согласится выполнять огромный объем работы по организации заочной формы голосования собственников помещений в многоквартирных домах. Зададимся вопросом: в чем заключается цель тех, кто бесплатно выполняет сложную и весьма обременительную работу за жителей? Ответ очевиден и для думающего читателя не требует расшифровки.
Многочисленные обращения граждан в органы власти города, в Прокуратуру Москвы по вопросам, относящимся к законности такой деятельности Управ, содействовавших распечатке массовым тиражом документов по проведению заочных форм голосований, мало, где имели успех и положительное решение.
Главными целями любых реформ и новаций должны быть повышение эффективности и модернизация системы управления. Однако, как показывает практика, величина процента от прибыли, в хорошем денежном эквиваленте, определяет функционирование власти и связанных с ней коммунальных структур. А выбор управляющей организации это конкретный пример, когда власть имеет возможность безнаказанное право лоббировать интересы нужной ей структуры. Подробно об этом мы уже рассказывали. В настоящее время в районах города начинают повторяться события последних лет, только объектом гонки теперь выступает Товарищество Собственников Жилья .
Для того чтобы управлять эксплуатацией жилищного фонда, нужны профессиональные знания и практика. Сегодня власти Москвы, ссылаясь на п.2 ст.162 ЖК РФ, предлагают собственникам, большинство из которых являются дилетантами в сфере управления жильём, следующий механизм для работы ТСЖ:
- выбрать из своей среды представителя, которому на Общем собрании собственники выражают доверие возглавить ТСЖ;
- руководителю – председателю правления от имени собственников оформить договорные отношения с некой УО, функционирующей в районе.
Однако «кто девушку ужинает, тот её и танцует» Этим и пользуются районные власти. Нетрудно догадаться, что клиентура и достаток «девушки» будут быстро увеличиваться, по мере того, как в домах старой постройки добропорядочные дилетанты станут лепить ТСЖ, не получая никаких письменных гарантий в заключаемых договорах по срокам проведения капитального ремонта каждого конкретного здания. Cозданная структура, возможно, будет неким товариществом, только без учёта интересов собственников жилья. Такая ситуация лишний раз подчёркивает несоответствие норм ЖК РФ при их практической реализации равенству прав рядовых граждан и УО при заключении договорных отношений.
ОСОБЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ И ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ
Ранее мы рассматривали этот вопрос. Обратимся к нему вновь в связи с проблемой выбора управляющей организации. Жилищным кодексом установлены конкретные правила проведения Общего собрания собственников помещений. Оно может быть как очередным (проводится один раз в год), так и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников помещений в многоквартирном доме). Инициировать созыв общего собрания вправе только лица, являющиеся собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме. Только на собрании можно принять юридически значимое решение: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать жилой дом, убирать в подъездах, менять лампочки, а также по каким расценкам за все придется платить.
Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50% собственников квартир, владеющих не менее чем 50 % общей площади жилых помещений этого жилого дома. Ранее мы подробно обсуждали правила определения кворума на этих собраниях. Если в доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету (городу, району), представители муниципалитета должны присутствовать на собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир.
Если в многоквартирном доме 50 и более процентов общей площади жилых помещений данного жилого дома не приватизировано, то собственники приватизированных и купленных квартир не смогут решить вопрос об управлении домом. Этим будет заниматься муниципальная власть. В Москве, как столичном городе, это право передано местной исполнительной власти в лице Управ. Так как у местной власти, как собственника неприватизированных квартир, всегда будет большинство голосов, то она и будут решать, кто именно станет управлять домом. Вероятно, это будет привлеченная Муниципалитетом (Управой) на конкурсной основе управляющая организация любой организационно-правовой формы собственности. На этом этапе важно понимать, как именно осуществляется подсчёт голосов.
На сайте Правительства Пензенской Области по этой теме приведен весьма познавательный комментарий специалистов. Воспроизведем его почти полностью, так как считаем, что это будет полезно нашим читателям: “…Рассмотрим пример: 45% собственников проголосовало за непосредственное управление, 30% - за ТСЖ, 20% за УК и 5 % - воздержалось. Какую форму управления принять?
В данной ситуации рекомендуем провести второй тур голосования и выбрать уже из двух форм, набравших большинство голосов: то есть между непосредственным управлением и ТСЖ. В этом случае выбирается та форма управления, которая получила большинство голосов. Например, за непосредственное управление проголосовало во время второго тура 53%, за ТСЖ – 40%, воздержалось – 7% от общего числа собравшихся.
Принимается только абсолютное большинство голосов: более 50% от числа собравшихся, то есть 50 + 1 голос. При этом следует отметить, что под голосами подразумевается не конкретное количество людей, а квадратные метры общей площади, которые данный собственник занимает. Например: за 1 голос принято 10 кв.м. общей площади жилья (квартиры).
Значит, собственник, имеющий квартиру площадью 72 кв.м. (3-х комнатную квартиру), будет иметь 7,2 голоса. Собственник 2-х комнатной квартиры (общая площадь 55 кв.м.) будет иметь 5,5 голоса, владелец 1 комнатной квартиры (общая площадь 30 кв.м.) будет иметь на общем собрании 3 голоса. Причем, если в одной квартире несколько собственников и их мнения разделились, при подсчете голосов будет учтена доля каждого собственника. Например, в трехкомнатной квартире 3 собственника, каждый из которых проголосовал за разные формы собственности. Их голоса также разделятся (72 кв.м : на 3 чел. = 24 кв.м. или 2,4 голоса на каждого собственника).
Форма голосования может быть не только очной, но и заочной. То есть те собственники жилья, которые не хотят или не могут в силу каких-то обстоятельств присутствовать на собрании, но которые уже определились в выборе формы управления домом, могут проголосовать заочно.
Для этого необходимо заполнить бюллетень для голосования и в запечатанном конверте передать его одному из представителей инициативной группы не позже заранее оговоренной даты и поставить свою подпись в списке собственников жилья данного многоквартирного дома, подготовленном инициативной группой.
Данная подпись подтверждает факт участия в голосовании. Конверты с бюллетенями могут быть распечатаны только в день подсчета голосов, или в день проведения общего собрания собственников и очного голосования по данным вопросам. В протокол при этом нужно внести строку: в заочном голосовании приняло участие столько-то собственников и как распределились голоса в заочном голосовании. Все это будет суммироваться и получится процент голосов собственников за ту или иную форму управления…”
ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ СОБСТВЕННИКОВ С УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ
доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор Очевидно, что содержание договоров, заключаемых собственниками жилья с УО, является самой важной темой. Текст документа должен серьёзно обсуждаться и утверждаться на Общем собрании собственников. Если собственники не утвердят на Общем собрании свой вариант договора, то УО имеет право предоставить им свою версию такого договора. Однако, отдельные пункты документа могут иметь такие формулировки и нюансы, что юридически безграмотный собственник может их не понять и не увидеть. В случае, если на Общем собрании собственников жилья текст договора обсуждался и в итоге был утверждён, то жители могут требовать, чтобы с ними был заключён именно этот договор управления на условиях, принятых на данном собрании.
Об этом говорит п.1 статьи 162 ЖК РФ: ”Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания”.
К проведению Общего собрания собственников, обсуждению и утверждению на нём текста договора надо относиться крайне серьёзно. Данный договор определяет взаимоотношения управляющей организации с ограниченным по количеству и вполне определенным перечнем лиц, выступающим второй стороной договора. Не все жители многоквартирного дома, проживающие в нем на законных основаниях, а только собственники могут выступать второй стороной договора. Существенным условием договора является то, что перечень и периодичность оказания услуг определяются либо общим собранием собственников, с учетом предложений управляющей организацией, либо в результате открытого конкурса по данному дому. Соответственно цена договора формируется либо на договорной основе, как совместное решение собственников и управляющей организации, либо в результате торгов (в случае конкурса).
Тексты договоров, предлагавшихся УО собственникам жилья в 2006 и в 2007 г.г. имеют некоторые отличия. Это связано с тем, что на протяжении всего 2006 года и в начале 2007 года граждане сумели накопить некоторый практический опыт, ознакомиться с юридическими документами и стали предъявлять УО законные и, главное, подкреплённые знанием нормативно-правовой базы, требования по внесению изменений в тексты договоров.
В начале обратимся к договорам управления многоквартирным домом, переданным в 2006 году в Комитет защиты прав граждан (КЗПГ) жителями районов Ясенево и Аэропорт. Остановимся на тех позициях, которые актуальны и сейчас в 2008 году. С первого взгляда, мы видим перед собой большие документы, изобилующие жилищно-коммунальной терминологией и информацией. Рядовой обыватель может легко их подписать, не затрачивая времени на чтение. На это и рассчитывают авторы. Проанализируем некоторые положения документов, которые, на наш взгляд, являются “подводными камнями”, сознательно заложенными в тексте. Затем рассмотрим большой аналитический практический документ - Протокол разногласий по Договору управления многоквартирным домом между ГУП ДЕЗ «Раменки» и собственниками жилых помещений дома №21 корп. 1 по Университетскому проспекту, город Москва.
Приводимые в протоколе поправки относятся к тексту примерного договора управления, размещённого на официальном сайте Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства правительства Москвы. Данный договор был распечатан тиражом 5200000 экз. и часто навязывается собственникам в качестве окончательного и единственно возможного варианта договора управления.