4. ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС И ОСОБЕННОСТИ ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ В МОСКВЕ
4. ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС И ОСОБЕННОСТИ ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ В МОСКВЕ
Предыдущие три раздела нашей публикации касались различных аспектов нового жилищного кодекса, как некого антипода социалистических основ жилищной политики, существовавшей в нашей стране до контрреволюционного переворота 1993 года и принятия буржуазной конституции России. Были также рассмотрены принципиальные различия и особенности тех форм управления жилыми домами, которые он предлагает нам в обязательном порядке. В этом же разделе будут рассмотрены детали его реализации в Москве с учетом особенностей ее столичного статуса, определенных Конституцией РФ, системы административного управления Москвой, менталитета ее руководителей.
Напомним, что основная суть нового Жилищного кодекса заключается в отказе государства от управления и обслуживания жилых домов и перекладывание этого на плечи собственников квартир и коммерческих структур, специально для этого предназначенных. Основной упор при этом делается на использование коммерческих управляющих организаций (УО) и товариществ собственников жилья (ТСЖ), управляющих и обслуживающих дома своими силами или с использование нанимаемых для этого УО.
Перед московскими властями в начале стояла задача: как наименее безболезненно для себя заставить москвичей–собственников квартир согласиться на передачу управления в руки управляющих организаций, которыми на первом этапе стали выступать привычные для всех ГУП ДЕЗ и РЭУ, но работающие уже на принципах, изложенных в новом Жилищном кодексе. И вот вся административная машина Москвы стала навязывать их москвичам. Зачастую собрания по выбору формы управления, особенно при проведении их в форме заочного голосования, сопровождались фальсификациями (см., http://www.jilsolidarnost.ru/content/view/28/1/).
Предлагая управление посредством ДЕЗов, которые якобы сохранят статус государственных структур и уж точно не обманут москвичей, власть знала, что в 2007-2008 годах ГУП ДЕЗы будут акционированы и затем приватизированы, превратившись в частные коммерческие организации. Это прописано в постановлении правительства Москвы N 299-ПП от 24 апреля 2007 года "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации". В соответствие с этим постановлением (см. п. 2.1.3.) реорганизуются «…государственные учреждения города Москвы единые информационно-расчетные центры административных округов (ГУ ЕИРЦ АО) путем выделения из их состава государственных учреждений города Москвы инженерных служб районов (ГУ ИС районов) и государственных учреждений города Москвы инженерных служб административных округов (ГУ ИС АО). Другая же их часть, условно назовем ее ОАО ДЕЗ, акционируется со 100% капиталом города, но будет выполнять свои функции в сфере управления и технического обслуживания домов. Причем определено, что имущество этих ОАО будет находиться в собственности города, а их акции могут быть переданы в доверительное управление частной коммерческой структуре. Бюджетные субсидии, выделявшиеся ранее ГУП ДЕЗ, теперь будут выделяться, как это прописано в постановлении правительства Москвы N 299-ПП, всем без исключения управляющим организациям, в том числе и акционированным ДЕЗам. Первоначально акции ОАО "ДЕЗ" будут переданы в Департаменты имущества городов, потом их под видом конкурса передадут в доверительное управление тем же ОАО "ДЕЗ". А потом ДЕЗы станут собственностью кучки акционеров или точнее сказать чиновников и их близких, как стали собственностью чиновничества акции множества доходных предприятий, в том числе ОАО "РАО ЕЭС" и ОАО "Газпром".
После преобразования ДЕЗов следует ожидать появления множества дополнительных коммерческих услуг, которые могут стать обязательными и коммерциализации ныне существующих. Часть жилищных услуг уже сейчас стали официально коммерческими. Например, "Мосгаз" (тоже ГУП) с марта 2007 г. перешел на платную основу обслуживания внутриквартирного оборудования. Этот переход был совершен без предварительного обследования. Теперь, когда вы чувствуете, что в квартире пахнет газом, сначала проверьте, достаточно ли у вас денег в кармане. Правда и существование государственных унитарных предприятий в сфере ЖКХ не освобождало жителей от дополнительных поборов со стороны слесарей, сантехников, столяров и прочих. Не освободит их от этого и создание ТСЖ и управляющих организаций.
Создав в системе ЖКХ большое количество коммерческих УО, в том числе и на базе государственных унитарных предприятий, федеральные и московские власти осознали, что действенного контроля за их деятельностью, после ухода их из системы государственного управления и контроля, нет. И тогда, как утопающий хватается за соломинку, они ухватились за структуру ТСЖ, которая должна нанимать эти УО и контролировать силами председателя, правления, общего собрания ТСЖ, наконец, их деятельность. Это все похоже на те благие ожидания либеральных демократов «первого разлива» (Ельцин, Чубайс, Гайдар и иже с ними), что после передачи государственной собственности в частные руки «рынок и эффективный собственник» расставит все на свои места, экономика страны будет работать эффективно и все мы заживем в капиталистическом раю! Кончилось же это, как мы все знаем, развалом экономики и ее промышленного сектора, ростом воровства и коррупции, поголовным обнищание большинства населения России. Аналогичная ситуация, полагаем, будет и в системе ЖКХ. Собственно, а чем она принципиально отличается от других областей народного хозяйства, которые были разрушены и разворованы в прошедшие 16 лет?
Для реализации этой установки на создание ТСЖ федеральные и московские власти издали ряд законов и постановлений, где предусмотрены большие преференции тем собственникам жилья, которые создали у себя ТСЖ. В первую очередь это касается капитального ремонта жилого сектора. Этой теме был посвящен третий раздел этого цикла.
Вернемся, однако, к вопросу акционирования ГУП ДЕЗ в Москве. Когда власти, рассказывая о тех преимуществах, которые принесет это москвичам, льют потоки елея на страницах печатных и электронных СМИ, то в головах думающих граждан начинают возникать вопросы сомнения: все ли здесь чисто? И сомнения эти имеют под собой основу. Если порыться в Интернете, то с удивлением обнаруживаешь информацию о том, что лоббирует проект акционирования ДЕЗ компания Миракс-сервис, входящая в состав корпорации Mirax GROUP, являющейся одной из крупнейших на рынке строительства коммерческого жилья в Москве. А затем читаешь отзывы о пресс-конференции депутата ГД Галины Хованской, которая предупреждает о том, что «…путем рыночных махинаций, организованных властями Москвы, все акции управляющих компаний будут переданы в доверительное управление «Интеко», «Миракс-сервис» и «Пик» с последующим выкупом. Малому и среднему бизнесу теперь здесь места нет». С аналогичной оценкой последствий приватизации городской собственности в системе ЖКХ выступает и председатель Комитета по собственности ГД РФ 4-го созыва В. Плескачевский, который отметил, что "На сегодняшний день, ни для кого не является секретом, что три компании пытаются захватить рынок управления жилищной сферой" (http://www.moskv.ru/ru/articles/7171/).
Жилищный кодекс РФ устанавливает, что земля под домом и придомовая территория являются общим имуществом всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД). В Москве процесс оформления прав собственников на земельные участки идет крайне медленно. Кроме того, в рамках существующей неопределенности в действующем законодательстве распространилась практика передачи собственникам в многоквартирных домах земельного участка в размерах внешнего контура дома («по отмостке»). С такой позицией выступает и мэр Москвы Ю.М. Лужков. Это затрудняет и деятельность ТСЖ по управлению домом как полноценным объектом недвижимости.
Московские власти не заинтересованы передавать собственникам в многоквартирных домах права на земельные участки в размерах, обеспечивающих их нормальное функциональное использование, поскольку сохранение правовой неопределенности используется ими для административного вторжения на застроенную территорию путем ее так называемого «уплотнительной застройки».
Однако, федеральное законодательство требует от органов власти самостоятельно – вне связи с наличием или отсутствием заявлений от граждан и ТСЖ – обеспечить государственный кадастровый учёт земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 года. При этом согласно Градостроительному и Земельному кодексам Российской Федерации границы и размеры земельных участков многоквартирных домов должны устанавливаться с учётом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Земельный участок не может быть выделен «под отмостку», он должен быть такого размера, который позволяет использовать дома путём обеспечения к ним доступа и использования прилегающего пространства.
Все это вроде бы правильно с точки зрения Жилищного кодекса РФ. Но, кроме всего прочего, при решении брать или не брать в собственность собственникам квартир землю, необходимо помнить о том, что существуют налоги на недвижимость. Пока они исчисляются исходя из остаточной стоимости ваших квартир по оценке БТИ и кадастровой стоимости земельного участка. Но это сегодня, а завтра? Руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы Марина Оглоблина в середине 2007 года заявила о желательности исчисления налога на приватизированные квартиры, исходя из их рыночной стоимости. Очевидно налог на землю, как объект недвижимости, также должен учитывать ее рыночную стоимость. Весь вопрос в том, когда это произойдет?
Проблема осуществления в Москве коммунальных платежей жителями – членами ТСЖ, ЖСК и других кооперативов, возникла как бы на пустом месте. Ранее все москвичи вносили свои коммунальные платежи с использованием единого платежного документа (ЕПД) Единого информационно-расчетного центра. Но после организации ТСЖ, сложилась ситуация, когда его руководящий орган стал решать каким образом вносить коммунальные платежи: с помощью ЕПД в ЕИРЦ или непосредственно в бухгалтерию ТСЖ. Практика создания ТСЖ с использование процедуры заочного голосования, демонстрирует, что в этом случае их председатели и правление слабо контролируется жителями – членами ТСЖ. Это часто приводит к финансовым злоупотреблениям в ТСЖ, о которых говорится в письме ряда жителей-членов ТСЖ на имя первого заместителя мэра П.П. Бирюкова. В частности они приводят такие факты:
- ЖСК «Ясень» - в нарушение норм законов на общем собрании был поставлен и принят вопрос о применение подушевых тарифов по воде при имеющихся общедомовых счетчиках! То есть общее собрание членов ЖСК превысило свои полномочия и отменило действие Раздела VII ЖК РФ, нормы ПП РФ N 307 и ППМ N 617-ПП. При этом г-ну К.Кудрову, проживающему в этом доме, отказано в использовании квартирного счетчика, о чем свою жалобу он вынужден был направить в Европейский суд по правам человека.
- ЖК «Физик» - ЕИРЦ применяет смешанную схему начисления платежей: «…начисления производятся на физических лиц по услугам «отопление» и «горячая вода», по услуге «техническое обслуживание» и «холодная вода» начисления производятся, как юридическому лицу» - это фрагмент из письма в ГУИС «Зябликово».
- ТСЖ «Гурьянова, 17-19» - дом много лет управляется товариществом собственников жилья, зарегистрированным застройщиком, которое должно было давно быть ликвидировано, а дом должен был быть давно переведен на баланс и на обслуживание в ДЕЗ. Не дожидаясь этого со стороны исполнительной власти, жители приняли решение о переходе в ДЕЗ в прошлом году. Однако до сих пор домом управляют непонятные структуры.
- ТСЖ «Привольное» - в течение неизвестного периода отсутствует высший орган власти с полноценным кворумом. Пункт 5 ст. 155 ЖК РФ применять некому. Оснований производить расчеты платежей товариществом нет!
В этом же письме они требуют от московских властей обеспечить применение формы Единого Платежного Документа на территории всего города по отношению ко всем потребителям в системе ЖКХ и обеспечить всем жителям города равные права и возможность на применение норм ППМ от 29 июля 2003 г. N 617-ПП «О работе единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ) и мерах по совершенствованию их деятельности.» - прекратить необоснованное присвоение функций ЕИРЦ частью жилищных объединений.
В ответах Галине Нагария – одному из авторов этого письма - сотрудников Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы и Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы указывается, что по отношению к гражданам, проживающим в домах ТСЖ и ЖСК, не применяются установленные формы ЕПД. В качестве аргумента используется утверждение, что государство в лице органов исполнительной власти не имеют право «вмешиваться» в дела общественных объединений. Аргументов неприменения формы ЕПД для жителей домов ТСЖ и ЖСК не может быть, потому что отказ от применения ЕПД есть нарушение, как полагают заявители, а) Конституции РФ (ст. 19 «государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина, независимо от… принадлежности к общественным объединениям…») и б) положений постановления №307-ПП РФ от 23.05.2006, которые также обязательны для исполнения всеми. Получив подобный ответ, Галина Нагария была вынуждена обратиться с жалобой в Страсбург в Европейский суд по правам человека.
Еще одна проблема, которая широко обсуждается и в Интернете и в обычных СМИ. Это тема возможного рейдерского захвата жилья. Действия "рейдеров" по захвату промышленных предприятий – ничто по сравнению с событиями, которые могут развернуться в жилищной сфере больших городов. Ведь достаточно провести необходимое решение - например, установить плату за содержание жилья в размере 20000 рублей в месяц, и жильцы будут вынуждены продавать свои квартиры, так основная масса не сможет платить такие суммы (которые, кстати, законодательно ничем не ограниченны). После освобождения жилплощади, квартиры будут скуплены лицами, заинтересованными в этом. После чего платежи очередным решением, будут приведены к необходимому уровню. Города России (в первую очередь - Москва), быстро разделятся на гетто для бедных и районы для богатых. Возможен другой, более очевидный, механизма захвата жилья. Мощные фирмы-застройщики, такие как Интеко, Миракс, ПиК и др., став УО, например, при приватизации ГУП ДЕЗов, будут заинтересованы не в сохранении управляемого низкоэтажного жилищного фонда, а в скорейшем доведении его до аварийного состояния, чтобы получить земельный участок под высокоэтажную и/или элитную застройку согласно п.10 ст.32 ЖК РФ.
В подтверждение того, что земля в центре Москвы является лакомым куском, служит неосторожное заявление одного из московских чиновников. Коренных москвичей, десятилетиями стоящих в очереди на получение социального жилья, и жильцов идущих под снос ветхих домов и пятиэтажек чуть было не переселили за МКАД. По словам этого чиновника выходило, что людям, ставшим заложниками градостроительной политики московской власти, после десятилетий мытарств могут предложить поселиться около города Люберцы, на бывших полях аэрации. Тем, кто откажется от такого «счастья» и не захочет ждать у моря погоды, лужковские соратники готовы вручить ключи от квартир, расположенных в подмосковном городе Дмитрове, что в 70 километрах от столицы. Опасаясь справедливого гнева москвичей, чиновники быстро спохватились и принялись опровергать собственные заявления. Однако заместитель главы столичного департамента жилищной политики Николай Федосеев признался: «Поскольку в Москве существует дефицит площадей под застройку, есть опасность, что возникнет временное сокращение объемов ввода жилья. Во избежание этого очередникам – участникам возмездных программ предлагается новое жилье в Московской области».
Завершая обсуждение указанной в заголовке раздела темы, считаем необходимым еще раз отметить существенные недоработки, содержащиеся в тексте Жилищного кодекса. Уверены, что, вкусив все прелести жизни по новому Жилищному кодексу, наши граждане возмутятся, и возмущение их будет сродни социальному взрыву. Власть должна помнить известное изречение: «Тот, кто посеял ветер – пожнет бурю». Добавим от себя – бурю жесткого народного гнева.
Рассматривая все особенности нового Жилищного кодекса и его недостатки, имеющие глобальный характер, мы постарались ответить на вопрос: кто виноват? Теперь же остается разобраться, в том, а что делать в этой ситуации? Но это тема следующих разделов этой публикации.