3. ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ДОМА
3. ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ДОМА
Как мы уже ранее обсуждали, новый Жилищный кодекс перекладывает расходы по управлению домом, капитальному ремонту его общего имущества, по другим ремонтным, часто дорогостоящим, работам на собственников квартир. И не важно, какую форму управления они выбрали. По оценке депутатов ГД РФ, в частности Галины Хованской, капитального ремонта в Российской Федерации требуют до 60% жилых домов. Износ коммунальных инженерно-технических сетей, по данным Министерства регионального развития, также приближается к 60%. Из-за этого в некоторых городах и поселках люди всю зиму мерзнут. В 2006 г. доля капремонта жилья по стране не превышала 0,8-0,9% от объема всего жилого фонда, тогда как необходимо ежегодно приводить в порядок 2% (50-60 млн. кв. м в год) жилья, признался бывший глава Минрегионразвития РФ Владимир Яковлев.
Приняв такое решение в отношении капитального ремонта, власть, хотя и поздно, но осознала всю его взрывоопасность. После мая 2008 года Жилищный кодекс заработает в полную силу и жители, которым насильно его навязали президент и депутаты от партии «Единая Россия» и ЛДПР, сразу же оценят те тяготы, которые он возлагает на них, в первую очередь по капитальному ремонту домов. Велика вероятность массового протеста граждан против такой очевидной и неправомерной несправедливости; люди могут выйти на улицу.
Власть начала маневрировать и пытаться сгладить в глазах жителей эту опасность. Естественно, найти те триллионы рублей для проведения капитального ремонта, который по существу не проводился с момента разрушения СССР, власть уже не могла. Но надо было что-то делать. И вот тогда, в апреле 2007 года, президент в своем послании Федеральному собранию предложил направить из федеральной казны на приведение жилого фонда и коммунальных сетей в надлежащее состояние, а также отселение жильцов из аварийных домов до 2012 г. в общей сложности 240 млрд. руб. Для реализаций этого обещания Государственная Дума и Совет Федерации принимают, а президент подписывает Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
В ст. 1 этого закона указывается, что он принят «…в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий…» и «…устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда…». Все вроде бы хорошо и слова красивые, но есть два «но» в этом законе. Есть и другие «но», но эти имеют принципиальное значение. Первое «но» заключается в том, что денег в этом фонде на капитальный ремонт всего жилого фонда России выделяется лишь 150 миллиардов рублей. Сумма мизерная! По расчетам специалистов, на полный капитальный ремонт жилого фонда страны требуется 10 трлн. руб. плюс 1,5-2 трлн. руб. на ремонт коммунальной инфраструктуры. И обязательства по направлению необходимых средств на капремонт, по их мнению, должны быть бессрочными, поскольку такие деньги государство, задолжавшее гражданам за много лет, едва ли сможет выделить быстро. Для сравнения: законом города Москвы «О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы "Ответственным собственникам - отремонтированный дом" на 2008 - 2014 гг., принятого в декабре 2008 г., выделяется почти 490 миллиардов рублей.
И второе «но». По закону каждый собственник должен добавить к бюджетным средствам как минимум 5% личных сбережений. Только на этих условиях можно будет получить государственную поддержку. Кроме всего прочего, регионам ставятся контрольные цифры по количеству домов, создавших у себя ТСЖ: в 2008 г. - 5%, в 2009 г. – 10% и т.д. Московские власти, усвоившие, что все революции начинаются в столицах, приняли на себя эту обязанность оплачивать собственникам квартир указанные 5%, непосильную сегодня для подавляющего числа москвичей. Но Москва имеет для этого средства, а в регионах, многие из которых дотационные, таких средств нет. Обращаем особое внимание на требование федерального закона о предоставлении субсидий на капитальный ремонт исходя из количества домов, создавших у себя ТСЖ. В чем же здесь дело?
Аналитики отмечают, что жилищное законодательство содержит в себе много лазеек для манипулирования и махинаций. Так Николай Маслов, заместитель председателя Госстроя РФ, отмечает: «Система ЖКХ всегда была черной дырой. Закачай туда хоть 200 млрд. руб., хоть 300 млрд. руб. Реформу ЖКХ чиновники завели в тупик, с самого начала в ней ставились заведомо ложные задачи. Масса денег списывается на ЖКХ, но никто не контролирует выполнение работ. Если 250 млрд. руб. влить в эту систему, то количество ветхого жилого фонда только увеличится. То жилье, которое названо аварийным и ветхим, таким же и останется, а параллельно будут ветшать остальные дома. Выделяемые сегодня миллиарды рублей пойдут лишь на укрепление коррупции. Капитального ремонта не будет, будет показушное латание дыр». Убедившись, что государственная власть в лице административных структур управления (в Москве это в первую очередь Управы и Префектуры) не способна эффективно контролировать деятельность Государственных унитарных предприятий по управлению жилым фондом, власти и решили, приняв Жилищный кодекс, возложить этот контроль на собственников квартир. Естественно, лучше этот контроль возложить на некий коллегиальный орган, например правление ТСЖ и его председателя. Вот почему выделение средств на капитальный ремонт, обуславливается властями требованием создания ТСЖ. Теоретически может быть в этом и есть некоторая логика, но, например, в Москве имеется около 40 тысяч домов, в которых в идеале нужно иметь хотя бы по два дипломированных специалиста в области ЖКХ. Ну и где вы их столько найдете? И полезут в руководство ТСЖ в лучшем случае энергичные, но неграмотные люди, а в худшем – проходимцы и откровенные жулики.
Условие получения регионом из федерального Фонда субсидии на капитальный ремонт, как мы отмечали, определяется количеством домов, в которых созданы ТСЖ. Что бы выполнить эту норму региональные власти пускаются «во все тяжкие», используют различные законные и незаконные способы. Так в Москве префектурам дана команда спешно выявить все дома, где доля муниципального (неприватизированного) жилья составляет более 50%. И вот в них московские власти по закону, будучи его собственником, создают ТСЖ. Московские чиновники говорят, что им даже спущен, как в доброе старое время (ну не хочет Единая Россия учится на чужих ошибках, обязательно на своих хочет «сломать голову») жесткий план по созданию ТСЖ. ТСЖизации в самое ближайшее время намечено подвергнуть 3384 дома в столице. Здания - самые разнообразные. Есть весьма древние экземпляры 1830-1840 годов постройки. Много домов являются ровесниками Октябрьской революции. Но попадаются и новостройки 2005-2006 года выпуска. Смешно, если бы не было так грустно, от мышиной возни московских властей. Чего не сделаешь, чтобы получить дополнительные деньги на капремонт?
О недостатках выбранной схемы приватизации жилья и системы управления его эксплуатацией рассуждает и Сергей Глазунов, один из авторов книги "Доступное жилье: люди и национальный проект". Вот как он отвечает на вопрос: почему в России была выбрана именно поквартирная приватизация жилья и в чем ее опасность? – «Все разрабатывал Институт экономики города, это его проект и идеи. Он действовал с подачи иностранных организаций, зарубежных фондов. А там, видимо, считали, что нужно идти таким путем. Они не разбирались в нашей жилищно-коммунальной системе, считая, что надо приватизировать как можно больше и как можно быстрее, а дальше рынок расставит все по своим местам. А что можно было быстро приватизировать в ЖКХ? Только квартиры… Опасность поквартирной приватизации состоит в том, что в результате образуются смешанные формы собственности в доме. Одни квартиры приватизированы, другие – нет. Значит, они муниципальные. А нежилые помещения оказались еще у других собственников. Смешение частного и муниципального влияет на возможность управления домом. В результате многоквартирный дом превратился в низкоэффективный конгломерат разнородных собственников, который не способен к достойному управлении… Пример Великобритании. У них тоже был большой муниципальный сектор. Когда они поняли, что с трудом с ним справляются – требует много денег, низкая эффективность, большие затраты и малая отдача, они поставили перед собой задачу переходить к частным формам владения и управления жильем. И начали они как раз с приватизации квартир. Но очень быстро поняли, что проблема улучшения управления и содержания жилья таким способом не решается. И они начали приватизировать дом целиком. То есть владельцем дома, в котором все квартиры были муниципальными, становится некая фирма, которая изначально была под контролем муниципалитета. В случае, если большинство жильцов соглашалось, весь дом переходил в собственность этой "жилищной ассоциации". Так в Великобритании переходили к той модели, которая существует в зарубежных развитых странах, где жилье нормально развивалась, без перекосов. Дом должен принадлежать одному домовладельцу: либо это частный домовладелец, либо это кондоминиум – коллективная форма собственности, либо это муниципалитет. Вот три пути, по которым надо было идти при приватизации. Какие-то дома нужно было сделать частными доходными, договорившись с жильцами, что-то им доплатив, какие-то дома полностью сделать кондоминиумом, с автономным управлением, а некоторые дома перевести полностью в муниципальный фонд». Обращаем ваше внимание, уважаемые читатели, что, приводя выдержки из книги С. Глазунова, мы пытались продемонстрировать античеловеческую суть реализуемой в России реформы ЖКХ даже по сравнению с подобными реформами в классическом буржуазном государстве – Великобритании. Мы убеждены, что в России государственная форма управления, эксплуатации и ремонта жилых домов, созданная при Советской власти, является наиболее приемлемой для нашей страны, особенно с учетом ее климатических условий и менталитета населения.
Можно и нужно возмущаться новым Жилищным кодексом, бороться за его изменение или даже отмену. В частности КПРФ настаивает на его отмене. Но сегодня Кодекс введен в действие и необходимо пытаться уменьшить неприятности, которые он создает для нас. Много полезного для собственников жилья содержится в Интернете, в частности на страницах Интернет-сайтов www.ikd.ru и www.kommunalka.info. Вот рекомендации по рациональной последовательности действий при решении вопроса капитального ремонта дома, приведенные на сайте: www.ikd.ru:
ПЯТЬ СОВЕТОВ ЖИТЕЛЯМ ДОМА
1. Не забыть подать заявку. При этом указать твердый процент, на который жители готовы профинансировать ремонт, а не непонятное «не менее 5%». В Москве правительство Москвы берет на себя оплату этих 5%, так, что для жителей это будет бесплатно.
2. Получить акт технического состояния дома. Составить такой акт могут Государственная жилищная инспекция или Роспотребнадзор. Службы государственные и обследование обязаны провести бесплатно. Обе службы призваны следить за тем, чтобы жилище было безопасно для жизни, поэтому при составлении заявки на проведение экспертизы (проверки) состояния дома указывайте, что несделанный ремонт, пропущенные нормативные сроки ремонта (согласно Ведомственным строительным нормам – 15-20 лет) делают жилье опасным для жизни.
3. Обязательно пытаться осуществлять общественный контроль за судьбой вашей заявки. Лучше всего это делать в союзе с другими домами и с участием депутатов, которым чиновники вряд ли рискнуть не дать ответ или не согласиться на встречу
4. Если решение о выделении средств принято (т.е. принято решение о проведении капитального ремонта) и стоит вопрос о смете, нужно требовать заключения по этому поводу специального дополнительного соглашения к договору с УО, где были бы четко прописаны обязательства компании по отчету за потраченные деньги и право жителей участвовать в проверке обоснованности сметы, приемке работ. Без подписи избранного жителями представителя такой акт не должен иметь силу.
5. Смета УО сверстана, но вам интересно, кто будет выполнять работы. Вам бы хотелось, чтобы все было сделано качественно в срок и без воровства. Так не отдавайте этот шанс на откуп в чужие, не всегда чистые руки. В конкурсной комиссии по выбору строительной организации-подрядчика обязательно должен быть ваш представитель.
Учет, контроль и солидарные действия – вот путь к успеху!
Завершая обсуждение этой части проблем, возникших в связи с принятием нового Жилищного кодекса, хотим заметить, что никуда власть не уйдет от воровства и мздоимства в системе ЖКХ. Если за шестнадцать лет в стране «приватизировано» до 90% общенародной собственности, которая оказалась в руках абсолютного меньшинства наших граждан, то и деньги в системе ЖКХ также будут разворовываться.
Когда в странах буржуазной демократии отношение доходов 10% самых богатых к 10% самых бедных (т.н. децильный коэффициент) превышает 10, народ выходит на улицу. Пример Франции - яркое тому подтверждение. В социалистическом Китае закон ограничил его цифрой 5. В России только по данным официальной статистики он составляет 15-20, а в Москве 43. Массовые уличные протесты у нас впереди. Люди пока еще выражают свое недовольство дома, в кругу друзей. Известно, что в России народ более терпеливый и дольше созревает для массового протеста. Но это дело времени и тогда власти следует вспомнить строки Пушкина «о беспощадном русском бунте».