1. ПОЧЕМУ ПОЯВИЛСЯ НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС?
1. ПОЧЕМУ ПОЯВИЛСЯ НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС?
Основным источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК). По юридической силе он занимает второе место после Конституции и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации.
Жилищный вопрос, остро стоявший в Советском государстве стимулировал власть к принятию решительных мер по обеспечению граждан жильем, которые реализовывались на деле. Этот процесс необходимо было нормативно регулировать, что и требовало разработки кодифицированных законов. Кодифицированные законодательные акты, содержащие нормы о реализации права на жилье, появились в России после Октябрьской революции 1917 г. Это были первые жилищные кодексы РСФСР. Последний из них был принят в 1983 г. Появление таких законов обусловлено, прежде всего, активным развитием жилищного законодательства тех времен.
Суть советской системы устройства общества заключалась в том, что мы строили и жили в государстве, которое можно условно назвать «государство – большая единая семья». Государство, где большинство доходов собиралось в одном месте – государственном бюджете, а потом распределялось под контролем общества. Этот принцип был заложен во все законы, регулировавшие жизнь страны Советов, в том числе и в жилищный кодекс РСФСР. Вот, что говорилось в Статье 1 Жилищного кодекса РСФСР: «В соответствии с Конституцией СССР и Конституцией РСФСР граждане РСФСР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги». Было защищено право на жилье и в случае выселения на основаниях и в порядке, предусмотренном законом. В Статье 90 говорилось, что «…Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое жилое помещение, за исключением случаев, которые в соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик указаны в настоящем Кодексе».
После контрреволюционного переворота и принятия буржуазной Конституции в начале 90-х годов прошлого столетия стало ясно, что нормы Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. юридически, экономически, социально не соответствовали нормам буржуазного общества. Они уже не были способны обеспечить в новых условиях правовое регулирование столь значимой социальной сферы, как реализация прав на жилье и обеспечение граждан жилищем. Это связано, прежде всего, со значительным расширением круга общественных отношений, складывающихся по поводу обеспечения жильем в буржуазном обществе. Если ЖК РСФСР фактически устанавливал примат государственного и общественного жилья над жильем, находящимся в частной или, точнее для того периода, в личной собственности граждан, то с переходом к рыночной экономике и возрождением института частной собственности государственное и общественное жилье стало активно уступать дорогу жилью частному. Это было закреплено в ЖК РСФСР путем внесения в него соответствующих поправок в июле 1991 г.
Государственный жилищный фонд в процессе приватизации значительно уменьшился. Если ранее подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось внаем из государственного жилищного фонда за умеренную, "социально обоснованную" плату, то теперь уже Конституция РФ, принятая в 1993 г., в ст. 40 провозгласила, что государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату только малоимущим и иным социально незащищенным категориям граждан. Эта норма окончательно "поставила крест" на перспективах практики обеспечения большинства граждан государственным наемным жильем.
В ходе рыночных преобразований, происходивших в течение последних шестнадцати лет, механизм реализации права на жилище существенно изменился. К практике обеспечения жильем из государственного фонда добавились такие формы реализации этого права, как предоставление жилья из муниципальных жилищных фондов, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, бесплатной приватизации гражданами своего жилья, наконец, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений, либо путем строительства, либо путем инвестирования в строительство новых жилых домов.
Наконец, в условиях рыночной экономики жилье стало полноценным объектом гражданского оборота, т.е. свободно покупалось и продавалось гражданами, отчуждалось иными рыночными методами. Особое внимание следует обратить на последнюю фразу: отчуждалось иными рыночными методами. В этой фразе заключается одна из основных опасностей, поджидающих собственников жилья, могущих (на вполне законных основаниях) оказаться на улице без предоставления какого-либо жилья, в том варианте (коррупционно-воровском) буржуазного строя, который установился на территории России.
Летучая фраза, принадлежащая известному литературному персонажу Козьме Пруткову – «зри в корень» – позволит и нам разобраться в причинах появления и опасностях, таящихся в новом Жилищном кодексе.
Рассмотрим сначала причины появления нового Жилищного кодекса. По старому законодательству государство обязано было выполнять капитальный ремонт жилья за счет госбюджета. Соответствующие суммы изымались из налоговых поступлений и коммунальных платежей, где предусматривались отчисления величиной 2% на капитальный ремонт, которые исправно платились всеми в нашей стране (и физическими и юридическими лицами) до 1991 г. и составляли так называемые амортизационные отчисления, которые эквивалентны триллионам теперешних рублей (по разным оценкам от 3 до 10 триллионов). Владельцы кооперативных квартир также делали отчисления для будущего капитального ремонта своего жилья, однако государство брало на себя обязательства помогать финансово и иными способами членам ЖСК при выполнении ими капитального ремонта. Вот что говорилось по этому поводу в Статье 116 ЖК РСФСР: «Государство оказывает жилищно-строительным кооперативам помощь в эксплуатации и ремонте принадлежащих им домов, а также в обеспечении жилыми помещениями членов жилищно-строительного кооператива на время проведения капитального ремонта, когда ремонт не может быть произведен без выселения проживающих в этих домах граждан».
Теперь же власть в лице президента В.В. Путина и его правящей партии «Единая Россия» без какой-либо компенсации гражданам, без их согласия «простило» себе эти триллионные долги. А что ей делать, если средства по непроведенному капитальному ремонту (теперь это стыдливо называется недоремонтом) в период предыдущих «больших хапков» - ваучерная приватизация и либерализация цен – исчезли вместе со всем бюджетом Советского государства и рассованы по карманам больших и малых олигархов, чиновников, находятся на их счетах чаще всего в зарубежных банках?
Выделенная нами фраза - отчуждалось иными рыночными методами – раскрывает вторую основную причину принятия нового Жилищного кодекса. Изменения, внесенные в законодательство (не только Жилищный кодекс, но и еще в пакет из 26 законов, внесенных в 2004 г. в качестве законодательной инициативы в Государственную Думу) прежде всего, обеспечивают не только и не столько интересы собственников жилья, а, прежде всего, банков и других кредитных учрежден. Принятые законы, кроме всего прочего, создают правовую базу для возможного лишения жилья граждан, в том числе несовершеннолетних, которые в лучшем случае могут быть переселены в специальные временные фонды, формирование которых возложено на субъекты РФ.
Возможность «отчуждения жилья иными рыночными методами» вероятнее всего проявится в первую очередь вследствие невозможности возврата заемных ссуд (кредитов), взятых некоторыми собственниками жилья либо для приобретения жилья, либо для проведения необходимого его капитального ремонта, либо в случае банкротства некоммерческих объединений граждан (ТСЖ, ЖК и ЖСК). Как довести до банкротства собственников жилых помещений мы поговорим позже. Одним словом, в буржуазном обществе жилье есть товар, который продается и покупается, а в случае неумелого ведения собственниками операций со своим жильем (товаром), возможность его потери из-за долгов, есть обычное явление, и ничего в этом особенного в буржуазном обществе нет. Известная фраза: «пусть проигравший плачет», станет теперь обычной в нашей стране.
Становятся понятными и причины настойчивых попыток западных банков создать свои филиалы в России, чтобы иметь, в том числе, право выдавать ссуды заемщикам, для выполнения, в первую очередь, капитального ремонта в жилищной сфере, надеясь на хороший ссудный процент или, вообще, получения собственности в виде квартир, у тех, кто вовремя эти ссуды не вернет. Наши (отечественные) банки лелеют те же цели, но их возможности по сравнению с зарубежными банками пока малы.
Весьма интересно разобраться, кто же является автором варианта Жилищного кодекса, предложенного правительством и принятого в 2004 года депутатами Государственной думы в основном от фракций «Единая Россия» и ЛДПР. Известно, что в течение многих лет Госстроем РФ готовился совсем другой текст ЖК. Принятый вариант Жилищного кодекса подготовлен Институтом Экономики Города (ИЭА), президент которого Н.Косарева и многие его сотрудники длительное время сотрудничали с фондом американского правительства USAID (Международное агентство развития США). Деятельность этого фонда в России еще ждет своих исследователей и заслуживает отдельного разговора. Чтобы оценить эффективность работ, выполнявшихся под патронатом USAID, отметим выводы ряда авторов относительно проводимой по разработке USAID программы полового просвещения в России, которые свелись к раннему знакомству молодежи с половой жизнью, росту числа венерических заболеваний (сифилисом – в 5 раз), росту числа абортов и ускорению вымирания населения России. Отсюда понятны те «людоедские» шедевры, заложенные в новый Жилищный кодекс тесно сотрудничающими с USAID людьми, приемлемые (с известными оговорками) для западного общества, но абсолютно несовместимые с менталитетом большинства наших граждан, которые остаются по своей сути «советскими людьми», не ожидающими «гадостей» от государства. Поэтому-то так легко и бездумно подписывают наши граждане различные «бумажки», которые подсовывают им работники Управ, РЭУ и пр., которые кардинально меняют, усложняют и удорожают условия эксплуатации системы ЖКХ.
Реализация реформы ЖКХ была начата в полном объеме только в 2005 году после того, как все признали бедственное положение этой отрасли и неспособность (добавим и нежелание) государства содержать ее. Но не только поэтому. Система советского ЖКХ – последнее, что оставалось у граждан в качестве защиты от мерзостей капиталистического общества, и отбирать ее у них власть не решалась до последнего момента. Граждан необходимо было незаметным для них образом подвести к ее ликвидации, чтобы исключить массовые протесты жителей. Для этого им была предложена под видом «морковки», непонятая до сегодняшнего дня многими членами общества, почти поголовная бесплатная приватизация жилого сектора, когда в одночасье все стали собственниками, превзойдя в этом даже Америку. В мире нет ни одной страны, где доля приватизированных квартир составляла бы 70% от всего жилого сектора. Там это хорошо понимают в силу полной экономической несостоятельности подобной формы эксплуатации этого сектора экономики. Для наших либеральных демократов, очевидно, чем хуже, тем лучше!
Наши же граждане посчитали выгодным и приемлемым для себя бесплатную приватизацию своих квартир как защиту от повсеместного воровства и растащиловки, которые царили в то время в стране. То, что оплату обслуживания и ремонта приватизированных квартир и находящегося в них инженерного оборудования должны оплачивать их собственники, воспринималось как само собой разумеющееся и не вызывало особого беспокойства, так все привыкли к невысоким тарифам на эти работы, выполнявшихся обслуживающими организациями по государственным расценкам. Наши граждане считали, что такая ситуация останется на «веки вечные».
Был и ещё один подводный камень, точнее скала, заложенная в упомянутом законе о приватизации жилья. Только единицы наших граждан ознакомились с текстом федерального закона № 1541-1 от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятого Верховным Советом РСФСР и подписанного президентом Б. Ельциным. А там была незамеченная многими фраза в статье 3 «…Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома». Это означает, что собственники квартир обязаны оплачивать расходы, по ремонту и эксплуатации не только собственных квартир, но и расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме. То, что наступит время, когда эти работы будут выполняться коммерческими структурами по рыночным ставкам, абсолютное большинство наших граждан не догадывалось. И это в преддверии перехода в самое ближайшее время оплаты налога на недвижимое имущество, исходя из его рыночной собственности! Только сегодня, по прошествии почти 17 лет с момента принятия федерального закона № 1541-1, многие стали понимать, что они могут лишиться своих квартир, т.к. средств на эксплуатацию и ремонт их и общего имущества дома у них не хватит. Особенно в Москве!
Таковы основные причины появления и принятия нового Жилищного кодекса РФ. Принципиальные особенности нового ЖК РФ, действия граждан, позволяющие минимизировать неприятности от необходимости выполнения его требований, а также способы защиты при реализации положений ЖК от жуликов и прохиндеев, которые, как показал опыт 2005-2007 годов, часто действуют при содействии чиновников из органов местной исполнительной власти, будут рассмотрены в последующих разделах.
До сих пор есть люди, свято верящие, что если они будут «правильно» (т.е. лояльно по отношению к власти) вести себя, государство будет о них заботиться, предоставит квартиру, «улучшит жилищные условия» или даст выгодные и дешевые субсидии. Пора с этими иллюзиями покончить раз и навсегда (по крайне мере до тех пор, пока мы эту власть не заменим), иначе, пока жители будут ждать заботы от государства, они потеряют то немногое, что у них пока осталось. А власти на патерналистских ожиданиях граждан умело играют и создают видимость заботы – якобы государство регулирует тарифы, якобы ДЕЗы сражаются за благополучие жителей, якобы мэрии не отдадут наши дома сомнительным управляющим компаниям. Все это не более, чем риторика, специально растиражированная СМИ. На самом деле, завершается реализация крупнейшего ограбления населения России.
После рассмотрения вместе с авторами всей совокупности основных проблем, связанных с вводом в действие нового Жилищного кодекса, надеемся, что читатели сами смогут ответить на характерные для нашего общества вопросы: кто виноват и что делать?