КОМУ ДОВЕРИТЬ УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ?

Что такое управление многоквартирным домом? Это деятель­ность собственников помещений или уполномоченных ими лиц по обеспечению эксплуатации, содержания и ремонта общего имущества, по оказанию коммунальных услуг проживающим и нем гражданам.

Почему собственники обязаны выбрать способ управления? По­тому что многоквартирный дом — это сложный инженерный объект, который надо содержать и ремонтировать. И если сами собствен­ники по каким-либо причинам не выполняют свои обязанности по выбору способа управления, то за них такой выбор должны сделать органы власти.

Управление многоквартирным домом может осуществляться разными способами. В Жилищном кодексе выделены следующие способы, один из которых мы, как собственники, обязаны выбрать на общем собрании:

■    непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 

■    товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский коо­ператив;

■    управляющая организация.

Способ управления может быть изменен и любое время на основа­нии решения общего собрания.

При выборе непосредственного управления каждому собствен­нику необходимо заключить договор на предоставление ему комму­нальных услуг. Все риски ложатся на самих собственников.

Если вы решили доверить дом управляющей организации, но ее не выбрали или не заключили с выбранной управляющей организацией договор, то способ управления не будет считаться реализованным. В слу­чае, когда общее собрание решает, что домом будет управлять ТСЖ или кооператив, они могут также заключить договор с управляющей организацией, передав ей большинство функций по управлению домом, оставив за собой контроль за ее работой.

В первую очередь меня волнует проблема профессионального управления нашими домами. И в связи с этим необходимо объеди­нение управляющих компаний в саморегулируемую организацию (СРО). У нас при выборе управляющей организации появится уверенность, что управляющая компания, если она член саморегу­лируемой организации, нас не надует, не исчезнет, заплатит компен­сацию при нанесении ущерба, наконец. А управляющая компания, объединившись с другими, будет защищена от недобросовестной конкуренции и давления со стороны властей.

ВОПРОС-ОТВЕТ. Из почты Г.П. Хованской

Обязана ли управляющая организация отчитываться перед соб­ственниками помещений о своей деятельности по управлению много­квартирным домом?

Да, обязана. Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам по­мещений в доме отчет о выполнении договора за предыдущий год. Договором управления может быть предусмотрен отчет, например, за каждые шесть месяцев.

У нас ликвидируют ДЕЗ и призывают выбрать управляющую ком­панию, одну из которых предлагает управа. В прошлом

году мы уже выбрали управляющую компанию, в этом почему-то — все сначала. А если дом не выберет управляющую компанию, то его вместе с нами выставят на конкурс. Для чего это делается, что происходит ?

Не дом выставят на конкурс, не нас с вами выставят на конкурс. Он — для организаций, которые предлагают свои услуги по управле­нию вашим домом. В принципе, это неплохая процедура, если она честно исполняется. Если выбираете вы сами, то внимательно изучите перечень предлагаемых управляющей компанией услуг, обязательный набор и дополнительный. И цена вопроса должна быть известна вам, потребителям. Ситуация с выбором управляющей компании, действи­тельно, пока для нас сложная. Из кого выбирать? Выбирать-то не из 

кого. То есть 80% жилищного фонда, например, в Москве по-прежнему в управлении Государственных унитарных предприятий и ДЕЗов. И только 20% — это ТСЖ и ЖСК, хотя многие из них все равно при­влекают профессионального управляющего. Для того, чтобы услуги по управлению оказывались вам грамотно, чтобы управляющий мог заключать договоры, представлять ваши интересы еще и в суде, ему крайне желательно иметь юридическое образование. Кроме того, он должен быть компетентен в экономической и технической сферах.

Правда ли, что ДЕЗы будут скоро частными, а не государствен­ными?

Да, в сфере управления жилищным фондом идет последний этап приватизации, то есть наши ДЕЗы, государственные и муни­ципальные, станут частными. Хочу обратиться к тем, кто сейчас заключает договор с ДЕЗом, — скоро это будет не государствен­ное унитарное предприятие. Оно может по-прежнему называться ДЕЗом такого-то района, но перед ним появятся другие бук­вы — ОАО, ООО. Многие пожилые люди разницы не видят. Они ориентируются просто на старое, знакомое название. И как себя защитить в этих условиях, чтобы не попасть в лапы к мошенникам, непрофессионалам, к тем, кто наши деньги использует нецеле­вым образом? Конечно, в этой сфере должна быть конкуренция, которой сейчас пока нет. Это место приложения сил для малого и среднего бизнеса.

Я уверена, что будущее все-таки не за ТСЖ, а за профессио­нальными управляющими компаниями. Кстати, именно вопросами управления жилищным фондом занимается созданная при моем участии ассоциация «Жилищная стратегия». Как я уже сказала, идет приватизация государственных управляющих компаний, и у простого человека нет никаких критериев, как отличить мошенни­ка от порядочного, профессионального управляющего. Их вообще мало, и мы не только объединяем их в ассоциации «Жилищная стратегия», но и обучаем вместе с Московским государственным строительным университетом. Мы проводим общероссийские конференции и семинары для управляющих компаний. Если управляющие компании объединяются в саморегулируемую орга­низацию, то они обязаны создать компенсационный фонд. У них перед вами возникает ответственность не только моральная, но и материальная! Если они недоработали, то должны возместить вам все убытки из этого фонда.

Как не приобрести «кота в мешке» при выборе управляющей ком­пании?

При выборе управляющей компании для вашего дома следует помнить:

1. Устав любой организации можно получить совершенно офи­циально, обратившись в налоговую инспекцию. Услуга эта платная. В любом случае, подписывая договор с неизвестной вам компанией, стоит поинтересоваться ее учредителями, величиной уставного ка­питала, отзывами о ее деятельности у жителей других домов.
2. Не подписывайте никаких договоров, если в них не прописаны условия, на которых данная компания собирается управлять вашим домом; если там не указано, сколько и за что вы будете платить; если там отсутствует перечень обязательных (а в некоторых случаях и дополнительных) работ и услуг, которые будет предоставлять вам эта компания; если там нет перечня общего имущества (чем, соб­ственно, она будет управлять). Кроме того, рекомендую потребо­вать, чтобы в договоре присутствовало обязательство управляющей компании о страховании ответственности перед вами — собствен­никами дома.

Можно ли купить в собственность чердак в доме, где проживаешь?

Чердак относится к общему имуществу собственников много­квартирного дома. Приобрести его в собственность не полу­чится, а вот пользоваться им возможно. Предоставление этого помещения в пользование зависит от решения общего собрания собственников 

Один из собственников хочет захватить чердак. Как принять ре­шение на собрании собственников дома, чтобы все было по закону?

Только зная общую площадь всех жилых и нежилых помещений собственников дома, можно правильно рассчитать голоса, принадле­жащие каждому из участвующих в собрании собственников. К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 1000 квадратных метров, то доля собственника, которому принадлежит квартира в этом доме обшей площадью 50 квадратных метров, в процентах равна 5%. Если принять 1 % общей доли собствен­ности равной 1 голосу, то данный собственник имеет 5 голосов.

Сумма голосов, принадлежащих участвующим в собрании соб­ственникам, должна быть более половины всех голосов собственников в данном доме, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным. Перечень общего имущества и точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества. Решения о рекон­струкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с со­гласия всех собственников помещений.

"ЗЕМЕЛЬНЫЙ» ВОПРОС. Из почты Г.П. Хованской

Оформляется ли земля в общедолевую собственность ? И второй вопрос — что происходит с подвалами: в нашем случае подвалы не за­регистрировали на город, то есть на Департамент имущества города Москвы, по префектура отказывается вносить эти помещения в обще­долевую собственность, говоря, что нужен проект, чтобы охаракте­ризовать это помещение как техническое.

Я неоднократно объясняла, что нет желания у городских властей проводить межевание и оформлять землю как часть нашего общего 

имущества. Ведь после того как границы определены, кадастровый номер присвоен — вы подтвердили, что это ваша собственность. За­ставить чиновников оформить землю можно, к сожалению, только через суд.

Что касается вашего подвала, при чем тут префектура? Подва­лы технические — они в силу закона ваша собственность, тут даже и обсуждать нечего с префектурой. Есть разъяснения Министерства регионального развития о том, что вы решением общего собрания можете утвердить перечень общего имущества в доме. Могу ска­зать, что вам повезло. Во многих домах технические подвалы уже незаконно приватизированы властями и вернуть их можно только через суд.

Наше ЖСК в Москве пытается приватизировать земельный участок при доме. Обратились в ТОРС в прошлом году. Прислали ответ, что после проведения каких-то мероприятий земля будет передана ЖСК бесплатно в собственность. Год прошел, но никакого движения нет.

Обращаться нужно в Роснедвижимость (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости). Кстати, на сайте Роснедвижимо-сти можно проверить статус любого заявления о кадастровом учете. Главное, что земля под домом — это ваша собственность. Но для того чтобы узнать, где она кончается, нужно иметь кадастровый план земельного участка. И процедура эта носит не правоуста­навливающий характер. Вы собственники в силу закона. Но вам необходимо подтвердить ваше право, определить границы вашей собственности и ремонт телевизоров. Вот поэтому вам нужен план участка и номер в ка­дастре. Это федеральные нормы, и их придется выполнять. Если при определении размера и границ земельного участка были на­рушены права собственников в многоквартирном доме, вы вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав. Учтите, что соб­ственником земли будет не ЖСК, а вы — собственники помещений многоквартирного дома.

Наш кооперативный дом преобразовался в ТСЖ. Освобождаемся ли мы от уплаты налога на землю? На основании каких документов?

Нет, вы не освобождаетесь от уплаты налога на землю. Собствен­ники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а не ТСЖ — плательщики земельного налога в случае, если в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, проведен государственный кадастровый учет.

У нас большая проблема с придомовыми территориями, с фор­мированием земельных участков. Наша московская власть сказала, что не будут применять нормы Градостроительного кодекса и ме­тодику, утвержденную российским правительством. Прокуратура молчит...

Проблема не только у вас, это болячка общегородская. Вам в су­дебном порядке придется добиваться своего права на землю. Причем не останавливаться на уровне городского суда, идти в Верховный. И кстати, Верховному Суду я хочу сказать большое спасибо. Когда мне не удается решить проблему в Думе, вам, моим избирателям, часто помогает Верховный Суд. Так удалось решить целый ряд вопросов по общежитиям, по незаконности отключения от теплоснабжения до­мов, где созданы ТСЖ и есть отдельные неплательщики, сейчас ждем разъяснений по внеочередному праву очередников на жилье.

Мой сосед отгородил для своего автомобиля парковочное место перед домом. Таким образом, доступ к нему имеет только он. Насколько правомерны его действия?

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственни­кам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности. Принять решения об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничен­ного пользования им, может только обшее собрание собственников многоквартирного дома, без проведения которого использование части земельного участка, в данном случае под парковочное место для авто­мобиля, является неправомерным. Такие вопросы возникают, как пра­вило, если земельный участок не сформирован как положено, то есть границы не определены, и он не учтен в государственном кадастре.