ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ.

Переход от государственной системы управления многоквартирны­ми домами к участию собственников помещений в управле­нии - сложная многоуровневая задача. Жилищный кодекс РФ, всту­пивший в действие с 1 марта 2005 года, определил новый порядок выбора спосо­ба управления домами, а именно - собственники жилых и нежилых помещений должны сообща принимать решение об управлении домом.

Управление домом - выполнение целого комплекса меропри­ятий по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, предоставления коммунальных услуг и многое другое. Управление домом - сложная техническая и экономическая задача. Необходимо соблюдать нормы и правила эксплуата­ции жилого здания, для его сохранения и повышения потре­бительских качеств жилища необходимо проводить не толь­ко работы по текущей эксплуатации, но и ремонтные работы, в том числе капитального характера, производить при необходимости мо­дернизацию и реновацию здания.

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ДОЛЖНО ОБЕСПЕЧИВАТЬ:
* благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
* надлежащее содержание общего имущества в доме;
* решение вопросов пользования указанным имуществом;
* предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Как научиться управлять домом эффективно, как организовать оптимальную модель управления, чтобы все эти работы проводить не только за счет платежей жителей, а за счет оптимизации собствен­ной деятельности, применяя современные технологии, выбирая наибо­лее оптимальную смету расходов?
ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
(в соответствии с Жилищным кодексом РФ)
Для эффективного управления многоквартирным домом соб­ственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления своим домом.

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЯЕТ ТРИ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ:

1. НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ собственниками помещений в мно­гоквартирном доме;
2.  УПРАВЛЕНИЕ ТСЖ, ЖСК, ЖК (товариществом собственников жилья, жи­лищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом);
3.  УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ (любой организацион­но-правовой формы: 000, ОАО, ЗАО, ГУЛ, МУЛ и др.).

1. Непосредственное управление (ст. 164 ЖК РФ):

Данный способ управления приемлем исключительно для малоквартирно­го дома. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжаю-щей организацией, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

2.  Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным коопе­ративом.
ТСЖ, ЖСК, ЖК являются юридическими лицами, имеют печать со своим на­именованием, расчетный и иные счета в банке. С собственниками квартир, не яв­ляющимися членами созданного в доме ТСЖ, ЖСК, ЖК, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества дома.
ТСЖ ЖСК, ЖК могут как самостоятельно управлять многоквартирным до­мом и обслуживать его (при наличии квалифицированных работников), так и за­ключать договоры с управляющей и подрядной организациями.

3. Управление управляющей организацией.
Это способ, при котором собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирается управляющая организация, с которой заклю­чается договор управления (на срок от 1 года до 5 лет).
Основной недостаток данного способа управления, с точки зрения соб­ственников, - это то, что нельзя быть полностью уверенным в правильности выбо­ра. Одним из способов снижения риска ошибочного выбора является применение Критериев оценки деятельности управляющих организаций.
Необходимо обратить внимание на такие критерии, как опыт работы орга­низации, отзывы жителей в домах, в которых она работала, обоснованный бизнес-план управления Вашим домом, умение за счет ресурсосберегающих технологий
понизить затраты жителей на коммунальные услуги и др. Выбор способа управле­ния собственниками в многоквартирном доме - очень ответственный и важный шаг, требующий необходимых знаний и умения самоорганизоваться.
Право выбора у собственников помещений есть всегда. Собственники впра­ве в любое время провести общее собрание и создать ТСЖ выбрать иную управля­ющую организацию или изменить выбранный способ управления.

Процедура выбора собственниками помещений четко и прямо оп­ределяется статьями Жилищного кодекса РФ, процедура проведения от­крытых конкурсов определена федеральными документами и описана в отдельном разделе данного сборника. Рекомендуем собственникам поме­щений внимательно изучить Жилищный кодекс (с комментариями), ко­торый продается во всех книжных магазинах. Вы должны знать свои права и обязанности.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖК РФ ПО ВОПРОСАМ ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

1. СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ домом. Выбирается на общем собрании соб­ственников помещений, проводимом в форме очного или заочного голосова­ния, и может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.